Beim Kauf von Immobilien kann es steuerlich kompliziert werden, wenn der Voreigentümer Umsatzsteuer fehlerhaft ausgewiesen hat. Der Bundesfinanzhof hat nun zugunsten von Erwerbern entschieden und klargestellt, dass eine Haftung für den unrichtigen Steuerausweis des Voreigentümers grundsätzlich nicht besteht.
Grundsätzlich gilt nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG: Wer in einer Rechnung einen höheren als den gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuerbetrag ausweist, schuldet diesen Mehrbetrag dem Finanzamt. Dies betrifft auch Fälle, in denen beispielsweise bei einer eigentlich steuerfreien Vermietung Umsatzsteuer ausgewiesen wird.
Der aktuelle Fall vor dem Bundesfinanzhof
Im entschiedenen Fall erwarb die Klägerin im Jahr 2013 im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Bürogebäude. Die Flächen waren größtenteils vermietet. Der Voreigentümer hatte in den Mietverträgen Umsatzsteuer ausgewiesen, obwohl die Vermietungen steuerfrei waren und die Mieter – wie z.B. eine Wohnungsbaugesellschaft – keinen Vorsteuerabzug vornehmen konnten.
Nach dem Erwerb trat die Klägerin in die bestehenden Mietverhältnisse ein und behandelte die Umsätze aus diesen Vermietungen korrekt als steuerfrei. Allerdings wurden die Mietverträge nicht sofort angepasst. Das Finanzamt verlangte dennoch die Zahlung der vom Voreigentümer ausgewiesenen Umsatzsteuer von der Klägerin gemäß § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG. Die Klage dagegen wurde zunächst abgewiesen. In der Revision entschied der BFH (Urteil vom 5.12.2024, V R 16/22) jedoch zugunsten der Klägerin.
BFH: Keine Zurechnung der Steuerschuld auf den Erwerber
Der Bundesfinanzhof begründet seine Entscheidung damit, dass der Erwerber nicht für den unrichtigen Steuerausweis des Voreigentümers haftet. Zwar tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB zivilrechtlich in die bestehenden Mietverhältnisse ein, doch begründet dies keine umsatzsteuerliche Haftung nach § 14c UStG. Der Eintritt in die Mietverträge dient ausschließlich dem Schutz der Mieter, nicht aber einer steuerlichen Zurechnung von Fehlern des Voreigentümers.
Auch eine Zurechnung aufgrund einer Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG scheidet aus. Ebenso konnte dem Erwerber kein Überwachungsverschulden angelastet werden, da er selbst nicht als Rechnungsaussteller auftrat.
Wichtige Konsequenz für Immobilienerwerber
Die Entscheidung des BFH schafft Rechtssicherheit für Immobilienerwerber: Ein unrichtiger Steuerausweis des Voreigentümers führt nicht automatisch zu einer Haftung des Erwerbers. Dennoch sollten Erwerber nicht leichtfertig auf eine Prüfung verzichten. Denn bei späteren Änderungen oder Verlängerungen der Mietverträge oder bei Ausstellung neuer Rechnungen kann die Frage der Steuerschuld nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG erneut relevant werden.
Daher empfiehlt es sich, bestehende Mietverträge zeitnah nach dem Immobilienerwerb auf unrichtige Umsatzsteuerausweise zu prüfen und im Rahmen des rechtlich Möglichen anzupassen. So kann vermieden werden, dass zukünftig doch noch eine Umsatzsteuerschuld entsteht.